Wie hoch sind die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer?

Die persönlichen Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab und sind bei Erbschaft und Schenkung weitgehend identisch. Sie können bei Schenkungen alle 10 Jahre neu genutzt werden. Die wichtigsten Freibeträge sind: Ehegatten/Lebenspartner: 500.000 € Kinder und Stiefkinder: 400.000 € (pro Elternteil) Enkelkinder: 200.000 € Eltern und Großeltern (im Erbfall): 100.000 € Geschwister, Nichten/Neffen und alle anderen Personen: 20.000 € Die wiederholte Nutzung dieser Freibeträge alle 10 Jahre (§ 14 Abs. 1 ErbStG) ermöglicht eine erhebliche Steuerersparnis. Ein Ehepaar mit zwei Kindern kann so beispielsweise alle 10 Jahre steuerfrei Vermögen im Wert von 1,6 Millionen Euro (400.000 € x 2 Kinder x 2 Elternteile) übertragen.

Muss ich in das geerbte Haus einziehen, um Steuern zu sparen?

Ja, für die Steuerbefreiung des sogenannten „Familienheims“ ist die Selbstnutzung eine zentrale Voraussetzung. Erbt ein Kind eine vom Erblasser bewohnte Immobilie, bleibt diese nur dann vollständig erbschaftsteuerfrei, wenn das Kind unverzüglich einzieht und die Immobilie für mindestens 10 Jahre selbst zu Wohnzwecken nutzt. Eine weitere Bedingung ist, dass die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Ist die Wohnfläche größer, wird der übersteigende Teil anteilig besteuert. Diese Grenze gilt jedoch nicht für Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Zudem hat die Rechtsprechung die begünstigte Grundstücksfläche begrenzt. Laut einem Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen ist nur die Grundfläche des bebauten Flurstücks oder eine „angemessene Zubehörfläche“ steuerlich begünstigt, nicht zwangsläufig das gesamte Grundstück, wenn es sehr groß ist.

Kann ein Miterbe den Verkauf der Immobilie erzwingen?

Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf nicht direkt erzwingen, da eine Erbengemeinschaft grundsätzlich nur einstimmig handeln kann. Jeder Miterbe hat jedoch jederzeit das Recht, die Auseinandersetzung (also die Aufteilung) des Nachlasses zu verlangen. Können sich die Erben nicht einigen, wie mit der Immobilie verfahren werden soll (z. B. Verkauf, Vermietung oder Übernahme durch einen Erben), bleibt als letzter Ausweg oft nur die Teilungsversteigerung. Dies ist eine Form der Zwangsversteigerung, um das nicht teilbare Vermögen (die Immobilie) in teilbares Vermögen (Geld) umzuwandeln. Dieser Weg ist oft wertvernichtend, da der Erlös meist unter dem freien Marktwert liegt. Ein vertraglich vereinbartes Teilungsverbot kann dem Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft entgegenstehen, wie das OLG Nürnberg entschied. In der Praxis ist dies jedoch selten. Der Anspruch auf eine Teilauseinandersetzung, also die Aufteilung nur eines Teils des Nachlasses, unterliegt laut LG Hagen sehr hohen Hürden.

Was ist ein Nießbrauch und welche Vorteile hat er?

Der Nießbrauch ist das Recht, eine Sache (z. B. eine Immobilie) zu nutzen, obwohl sie einem anderen gehört. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten können sich die Schenker ein Nießbrauchsrecht vorbehalten. Das bedeutet, sie übertragen das Eigentum an der Immobilie beispielsweise an ihre Kinder, behalten aber das Recht, darin zu wohnen (Wohnrecht) oder sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten (Fruchtziehungsrecht). Die Vorteile sind erheblich: Steuerersparnis: Der Wert des Nießbrauchs wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Dadurch sinkt der Wert der Schenkung, was hilft, die Schenkungsteuerfreibeträge einzuhalten. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Nießbrauch bereits bei der Prüfung, ob eine steuerpflichtige Schenkung vorliegt, zu berücksichtigen ist. Absicherung: Die Schenker sichern ihre eigene Versorgung und ihren Wohnsitz bis zum Lebensende ab. Kontrolle: Die Immobilie kann ohne Zustimmung der Nießbraucher nicht verkauft oder belastet werden.

Immobilie vererben: Steuern & kluge Strategien | Braun & Kollegen

Kurze Antwort: Beim Vererben einer Immobilie fallen Erbschaftsteuern an, die durch Freibeträge und die Steuerbefreiung für das Familienheim reduziert werden können. Besteht eine Erbengemeinschaft, muss diese gemeinsam über die Immobilie entscheiden, was oft zum Verkauf führt. Kluge Strategien wie Schenkungen zu Lebzeiten unter Nießbrauchsvorbehalt helfen, Steuern zu sparen und die Nachfolge zu steuern.

Gesetzliche Grundlagen: Das Wichtigste aus BGB und ErbStG

Die gesetzlichen Grundlagen für die Vererbung von Immobilien finden sich primär im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Diese Gesetze definieren die Erbfolge und die damit verbundenen steuerlichen Pflichten.

Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 Abs. 1 BGB): Mit dem Tod einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen, einschließlich Immobilien, als Ganzes auf den oder die Erben über.
Erbengemeinschaft (§ 2032 Abs. 1 BGB): Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen dieser Erben. Sie bilden eine Erbengemeinschaft.
Steuerpflicht (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG): Der Erwerb von Vermögen durch Erbschaft unterliegt der Erbschaftsteuer.
Steuergegenstand (§ 10 Abs. 1 ErbStG): Die Steuer bemisst sich nach der Bereicherung des Erwerbers, soweit sie nicht steuerfrei ist.
Steuerbefreiungen (§ 13 ErbStG): Das Gesetz sieht verschiedene Steuerbefreiungen vor. Für Immobilien ist insbesondere die Befreiung für das Familienheim unter den in § 13 Abs. 1 Nr. 4a, 4b und 4c ErbStG genannten Voraussetzungen relevant.

Steuerfalle Erbengemeinschaft: Wie eine Immobilie fair geteilt wird

Eine der häufigsten und emotionalsten Fragen, die uns in der Kanzlei gestellt wird, lautet: „Wir haben das Elternhaus geerbt, aber meine Geschwister und ich sind uns völlig uneinig. Einer will verkaufen, der andere selbst einziehen und der Dritte vermieten. Wie kommen wir aus dieser Blockade heraus?“ Diese Situation ist der klassische Fallstrick der Erbengemeinschaft – eine Zwangsgemeinschaft, die oft mehr Konflikt als Segen bedeutet.

Das rechtliche Problem: Allen gehört alles – und damit niemandem etwas Konkretes

Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, bilden sie automatisch eine sogenannte Erbengemeinschaft, wie es § 2032 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vorsieht. Das klingt zunächst partnerschaftlich, bedeutet in der Praxis aber: Ihnen gehört nicht etwa ein bestimmter Raum im geerbten Haus oder ein prozentualer Anteil an der Immobilie, den Sie frei verkaufen könnten. Stattdessen gehört allen Erben die gesamte Immobilie gemeinsam. Jede Entscheidung – vom Verkauf über die Vermietung bis hin zu einer Renovierung – erfordert Einstimmigkeit. Ein einziger Miterbe kann durch sein Veto alles blockieren.

Der Grundsatz des Gesetzes: Nur eine Gesamtlösung ist vorgesehen

Das Gesetz zielt darauf ab, diese konfliktträchtige Gemeinschaft vollständig aufzulösen (§ 2042 BGB). Der juristische Grundsatz lautet: Auseinandersetzung des gesamten Nachlasses. Sie können also nicht einfach verlangen, dass nur die Immobilie „herausgelöst“ und verteilt wird, während der Rest des Nachlasses unangetastet bleibt. Eine solche „Teilauseinandersetzung“ ist nur in extremen Ausnahmefällen möglich. Das hat die Rechtsprechung immer wieder bestätigt.

Das Landgericht Hagen hat klargestellt, dass ein Miterbe nur dann eine Teilung für einen einzelnen Nachlassgegenstand erzwingen kann, wenn das Festhalten der anderen Erben an der Gesamtauflösung treuwidrig wäre (LG Hagen, Az. 4 O 93/25). Die Hürden hierfür sind in der Praxis extrem hoch.

Noch drastischer zeigt ein Fall des Oberlandesgerichts Nürnberg, wie ausweglos die Situation sein kann: Ein alter „Familienvertrag“ hatte die Aufhebung der Gemeinschaft für das Vermögen auf Dauer ausgeschlossen. Das Gericht entschied, dass ein solcher Vertrag die Erben binden kann und eine Teilung damit unmöglich wird (OLG Nürnberg, Az. 1 U 2451/23 Erb).

Ein Praxisbeispiel: Der Wert auf dem Papier und die Realität

Stellen Sie sich vor, Sie und Ihre beiden Geschwister erben ein Haus im Wert von 600.000 Euro. Rein rechnerisch steht jedem von Ihnen ein Wert von 200.000 Euro zu. Doch dieser Anspruch ist nur eine Rechengröße. Wenn Sie Ihren Anteil ausgezahlt haben möchten, Ihre Geschwister aber nicht verkaufen wollen oder können, entsteht ein Patt. Die letzte Konsequenz ist oft die Teilungsversteigerung – eine öffentliche Zwangsversteigerung, die meist einen deutlich geringeren Erlös erzielt als ein freihändiger Verkauf.

Der beste Weg: Konflikte durch vorausschauende Planung vermeiden

Wie unsere Erfahrung aus der Beratungspraxis zeigt, liegt die beste Lösung darin, eine solche Situation von vornherein zu verhindern. Anstatt im Erbfall einen unteilbaren Vermögensblock zu schaffen, sollten Sie die Möglichkeiten der lebzeitigen Schenkung prüfen. Der entscheidende Vorteil: Schenkungssteuerfreibeträge können alle 10 Jahre erneut voll genutzt werden.

Ein typischer Fall aus unserer Kanzleipraxis verdeutlicht das immense Potenzial: Ein Ehepaar mit zwei Kindern kann alle 10 Jahre steuerfrei Vermögen im Wert von 1,6 Millionen Euro übertragen (jedes Elternteil 400.000 Euro an jedes Kind). So kann eine Immobilie schrittweise und steueroptimiert übergeben werden, ohne dass im Erbfall ein unteilbarer, konfliktträchtiger Block entsteht. Wichtig zu wissen: Schenkungssteuerfreibeträge, die Sie nicht nutzen, verfallen. Sie werden nicht auf den einmaligen Erbschaftsteuerfreibetrag aufaddiert. Vorausschauende Planung ist daher nicht nur ein Weg, um Steuern zu sparen, sondern vor allem, um den Familienfrieden zu wahren.

Das Familienheim: Königsweg zur Steuerfreiheit mit strengen Regeln

„Kann ich das Haus meiner Eltern erben, ohne dafür hohe Erbschaftsteuern zahlen zu müssen?“ Diese Frage hören wir in unserer Kanzleipraxis fast täglich. Für die meisten Menschen ist das Elternhaus nicht nur ein Vermögenswert, sondern der emotionale Mittelpunkt der Familie. Glücklicherweise hat der Gesetzgeber genau dafür eine der wirkungsvollsten Steuerbefreiungen geschaffen: die für das sogenannte Familienheim.

Richtig angewendet, ist diese Regelung ein echter Königsweg. Sie erlaubt es Ehepartnern oder Kindern, die selbstgenutzte Immobilie der Eltern komplett steuerfrei zu erben – und zwar unabhängig von ihrem Wert. Das ist ein gewaltiger Vorteil gegenüber den sonst üblichen Freibeträgen, wie den 400.000 Euro, die ein Kind von einem Elternteil steuerfrei erhalten kann. Während diese Freibeträge, wie wir in unseren Webinaren immer wieder betonen, bei lebzeitigen Schenkungen alle 10 Jahre neu genutzt werden können, greift die Erbschaftsteuer nur einmal. Die Befreiung für das Familienheim kann hier eine entscheidende Lücke schließen.

Doch dieser Königsweg ist mit strengen Regeln gepflastert, die Sie unbedingt kennen müssen:

Unverzüglicher Einzug: Als erbendes Kind müssen Sie nach dem Erbfall „unverzüglich“ in die Immobilie einziehen, um sie selbst zu bewohnen. Die Finanzverwaltung versteht darunter in der Regel einen Zeitraum von sechs Monaten. Längere Verzögerungen, etwa durch eine aufwendige Renovierung, müssen Sie sehr gut begründen können.
Zehnjährige Haltefrist: Sie müssen die Immobilie nach Ihrem Einzug für zehn Jahre selbst bewohnen. Ziehen Sie früher aus, verkaufen oder vermieten Sie das Haus, fordert das Finanzamt die ursprünglich erlassene Erbschaftsteuer rückwirkend ein. Ausnahmen gelten nur aus zwingenden Gründen, beispielsweise wenn Sie selbst zum Pflegefall werden.

Die versteckte Steuerfalle: Nicht das ganze Grundstück ist befreit

Die größte und oft übersehene Gefahr lauert bei Immobilien mit großen Grundstücken. Viele Erben gehen davon aus, dass die Steuerbefreiung für das Haus und das gesamte dazugehörige Grundstück gilt. Das ist ein teurer Irrtum, wie die Rechtsprechung immer wieder klarstellt.

Der Fiskus argumentiert, dass nur der „gemeinsame familiäre Lebensraum“ geschützt ist. Das bedeutet: Die Steuerbefreiung erstreckt sich nur auf das Gebäude und eine als angemessen geltende Zubehör- und Gartenfläche. Was darüber hinausgeht, wird als steuerpflichtiger Grundbesitz behandelt.

Ein Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen hat diese Praxis bestätigt. In dem Fall erbte eine Mutter das Haus ihres Sohnes mit einer Wohnfläche von 118 qm auf einem 2.119 qm großen Grundstück. Das Finanzamt gewährte die Steuerbefreiung nur für eine als angemessen beurteilte Grundstücksfläche von 500 qm. Der Wert der restlichen 1.619 qm wurde voll erbschaftsteuerpflichtig (FG Niedersachsen, Az. 3 K 14/23).

Das bedeutet für Sie in der Praxis:

Stellen Sie sich vor, Sie erben ein Haus im Wert von 600.000 Euro auf einem 2.500 qm großen Grundstück mit einem Bodenwert von 200 Euro pro Quadratmeter.
Das Finanzamt erkennt nur 800 qm als angemessene Zubehörfläche an. Diese Fläche bleibt zusammen mit dem Haus steuerfrei.
Die restlichen 1.700 qm (2.500 qm – 800 qm) werden jedoch bewertet. Das sind 1.700 qm x 200 €/qm = 340.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb.
Dieser Betrag wird auf Ihren persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro angerechnet. In diesem Beispiel fällt noch keine Steuer an, aber der Freibetrag ist zu einem Großteil aufgebraucht und steht für weiteres Erbe (z.B. Barvermögen) nicht mehr zur Verfügung. Bei höheren Bodenwerten oder kleineren Freibeträgen entsteht schnell eine erhebliche Steuerlast.

Unsere Kanzleierfahrung zeigt: Die Steuerplanung für die Vermögensnachfolge muss, wie ein Dach, auf zwei Säulen ruhen – der Gestaltung zu Lebzeiten und der Vorbereitung für den Erbfall. Gerade bei größeren Immobilien ist es entscheidend, frühzeitig zu prüfen, ob eine Aufteilung des Grundstücks oder eine lebzeitige Schenkung sinnvolle Alternativen sind, um diese Steuerfalle zu umgehen.

Checkliste: Die ersten Schritte nach dem Erbfall einer Immobilie

Der Erbfall einer Immobilie stellt Sie vor organisatorische und emotionale Herausforderungen. Um Ihnen in dieser Phase Orientierung zu geben, habe ich eine praktische Checkliste für die ersten, entscheidenden Schritte zusammengestellt. Gehen Sie diese Punkte systematisch an, um den Überblick zu behalten.

Nachweis Ihrer Erbenstellung organisieren: Bevor Sie über die Immobilie verfügen können, benötigen Sie einen offiziellen Nachweis, dass Sie der rechtmäßige Erbe sind. Sammeln Sie hierfür die notwendigen Unterlagen. In der Regel ist dies entweder ein eröffnetes notarielles Testament oder ein beim Nachlassgericht beantragter Erbschein. Planen Sie für die Beantragung eines Erbscheins etwas Zeit ein, da dies einige Wochen dauern kann.
Grundbuchamt informieren und Eintrag korrigieren: Das Grundbuch ist das „Personalausweis“ der Immobilie. Es muss immer den korrekten Eigentümer ausweisen. Sobald Sie Ihren Erbnachweis (siehe Schritt 1) in Händen halten, sollten Sie beim zuständigen Grundbuchamt die Berichtigung des Eintrags beantragen. Dies ist ein wichtiger formeller Schritt, um Ihre Handlungsfähigkeit als neuer Eigentümer sicherzustellen.
Erbschaftsteuer im Blick behalten: Das Finanzamt wird nach dem Erbfall auf Sie zukommen. Sie müssen eine Erbschaftsteuererklärung abgeben. Hierbei werden Freibeträge berücksichtigt. Ein Rechenbeispiel aus unserer Beratungspraxis verdeutlicht dies: Angenommen, Sie erben als einziges Kind eine Immobilie im Verkehrswert von 600.000 €. Für Kinder gibt es einen persönlichen Freibetrag von 400.000 €. In diesem Szenario wäre der steuerpflichtige Erwerb 200.000 € (600.000 € – 400.000 €). Vorsicht: Viele Mandanten erkennen erst in dieser Situation, welche steuerlichen Möglichkeiten durch eine vorausschauende Planung zu Lebzeiten bestanden hätten. Wie wir in unserem Webinar zum Thema „Schenken statt Vererben“ erläutert haben, können Schenkungssteuerfreibeträge alle 10 Jahre neu genutzt werden. Eine Familie mit zwei Kindern hätte beispielsweise alle 10 Jahre bis zu 1,6 Millionen Euro (400.000 € pro Kind von jedem Elternteil) steuerfrei übertragen können. Ungenutzte Schenkungsfreibeträge verfallen und werden nicht auf den einmaligen Erbschaftsteuerfreibetrag aufaddiert.
Kommunikation mit Miterben (Erbengemeinschaft) regeln: Haben Sie gemeinsam mit anderen Personen geerbt, bilden Sie eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Alle Entscheidungen über die Immobilie müssen gemeinsam getroffen werden. Organisieren Sie von Anfang an eine klare und dokumentierte Kommunikation.

Legen Sie einen Hauptansprechpartner für externe Stellen (Behörden, Mieter) fest.
Treffen Sie schriftliche Vereinbarungen über die laufenden Kosten (Grundsteuer, Versicherungen, Nebenkosten).
Planen Sie regelmäßige Treffen oder Telefonkonferenzen, um die nächsten Schritte zu besprechen (Verkauf, Vermietung, Eigennutzung).

Ein typischer Fehler aus unserer Kanzleipraxis ist, dass ein Miterbe allein handelt und Fakten schafft. Eine gute Abstimmung von Beginn an verhindert spätere Konflikte.

Checkliste für Ihre Unterlagen:

Sterbeurkunde des Erblassers
Testament (falls vorhanden) oder Informationen zur gesetzlichen Erbfolge
Grundbuchauszug der Immobilie
Unterlagen zu laufenden Kosten (Grundsteuerbescheid, Versicherungs-Policen)
Kontaktdaten aller Miterben

Mein abschließender Rat: Die Verwaltung eines Immobiliennachlasses ist komplex. Zögern Sie nicht, sich frühzeitig professionelle Unterstützung zu holen, um den Prozess strukturiert und sicher zu gestalten.

Strategie 1: Schenken mit warmen Händen – Nießbrauch und Pflegeverpflichtung

Viele unserer Mandanten kommen mit einer zentralen Frage zu uns: „Ich möchte mein Haus schon zu Lebzeiten an meine Kinder weitergeben, um Erbschaftsteuer zu sparen. Aber wie stelle ich sicher, dass ich bis an mein Lebensende abgesichert bin und die Kontrolle nicht verliere?“ Die Antwort liegt in einer der wirkungsvollsten Gestaltungen im Erbrecht: der Schenkung unter Auflagen.

Warum Schenken oft besser ist als Vererben

Der Grundgedanke ist einfach: Anstatt Ihr gesamtes Vermögen im Todesfall auf einmal zu vererben, übertragen Sie es schrittweise zu Lebzeiten. Der größte Vorteil liegt in den Steuerfreibeträgen. Wie wir in unseren Kanzlei-Webinaren immer wieder betonen, können Sie Schenkungssteuerfreibeträge alle zehn Jahre erneut voll ausschöpfen. Ein Erbschaftsteuerfreibetrag steht Ihnen hingegen nur ein einziges Mal zur Verfügung. Unbenutzte Schenkungsfreibeträge verfallen einfach – ein Geschenk an das Finanzamt, das Sie vermeiden sollten.

Freibetrag pro Kind: 400.000 € von jedem Elternteil
Freibetrag für Ehegatten: 500.000 €

Unsere Beratungspraxis zeigt das enorme Potenzial: Ein Ehepaar mit zwei Kindern kann alle zehn Jahre steuerfrei Vermögen im Wert von 1,6 Millionen Euro übertragen (400.000 € x 2 Kinder x 2 Elternteile). Beginnen Sie frühzeitig, können Sie so selbst große Vermögen steuerfrei an die nächste Generation weitergeben.

Der Trick: Den Wert der Schenkung legal reduzieren

Was aber, wenn Ihre Immobilie mehr wert ist als der Freibetrag? Hier kommen die Instrumente Nießbrauch und Pflegeverpflichtung ins Spiel. Sie schenken zwar die Immobilie, behalten sich aber entscheidende Rechte vor, die den steuerlichen Wert der Schenkung mindern.

Der Nießbrauchsvorbehalt: Sie übertragen das Eigentum an Ihr Kind, behalten sich aber ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor. Das bedeutet für Sie: Sie können die Immobilie bis zu Ihrem Tod selbst bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten. Ihr Kind ist zwar Eigentümer, kann aber wirtschaftlich nichts mit der Immobilie anfangen, solange Sie leben. Dieser Nießbrauch hat einen konkreten Kapitalwert, der vom Wert der Immobilie abgezogen wird.
Die Pflegeverpflichtung: Ihr Kind verpflichtet sich im Gegenzug für die Schenkung vertraglich, Sie im Alter zu pflegen. Auch diese Verpflichtung hat einen berechenbaren Wert, der den Wert der Schenkung weiter senkt.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Eine 68-jährige Mutter möchte ihr Haus im Wert von 700.000 € an ihre Tochter übertragen. Der Freibetrag liegt bei 400.000 €. Ohne weitere Gestaltung wären 300.000 € schenkungsteuerpflichtig.

Sie behält sich einen Nießbrauch vor. Der jährliche Wert (z.B. fiktive Miete) beträgt 24.000 €. Multipliziert mit dem gesetzlichen Kapitalisierungsfaktor aus dem Bewertungsgesetz (§ 14 BewG) für ihr Alter ergibt sich ein Nießbrauchswert von ca. 260.000 €.
Zusätzlich wird eine Pflegeverpflichtung vereinbart, deren Wert mit 50.000 € angesetzt wird.

Das Ergebnis: Der steuerpflichtige Wert der Schenkung sinkt von 700.000 € um 310.000 € (260.000 € + 50.000 €) auf 390.000 €. Dieser Betrag liegt unter dem Freibetrag von 400.000 € – die Schenkung ist komplett steuerfrei.

Rechtlich abgesichert: Was die Gerichte sagen

Diese Vorgehensweise ist keine Grauzone, sondern von der höchsten deutschen Rechtsprechung bestätigt. Der Bundesgerichtshof hat klar entschieden, dass der Wert eines vorbehaltenen Nießbrauchs und einer übernommenen Pflegeverpflichtung bei der Prüfung, ob eine steuerpflichtige Schenkung vorliegt, mindernd zu berücksichtigen ist (BGH, Az. IV ZR 513/15).

Schutz vor späteren Ansprüchen: Das „lebzeitige Eigeninteresse“

Eine solche Schenkung schützt Sie auch vor späteren erbrechtlichen Auseinandersetzungen. Wenn Sie beispielsweise durch ein gemeinschaftliches Testament gebunden sind, könnten andere Erben die Schenkung nach Ihrem Tod anfechten (§ 2287 BGB). Der BGH hat jedoch im selben Urteil bestätigt: Die Sicherung der eigenen Versorgung und Pflege im Alter ist ein anerkennenswertes lebzeitiges Eigeninteresse. Wenn Sie also aus diesem Grund schenken, ist die Schenkung unangreifbar.

Wichtiger Hinweis zum späteren Verzicht

Bedenken Sie: Sollten Sie später auf Ihren Nießbrauch verzichten, weil Sie beispielsweise in ein Pflegeheim ziehen, stellt dieser Verzicht eine neue, eigenständige Schenkung an Ihr Kind dar. Falls Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Verzicht auf Sozialleistungen angewiesen sind, kann der Staat den Wert des verzichteten Rechts von Ihrem Kind zurückfordern (OLG Köln, Az. 7 U 119/16).

Strategie 2: Die Immobilie in eine GbR einbringen – Ein Modell für Ehegatten?

Stellen Sie sich eine häufige Situation vor: Sie sind verheiratet und leben gemeinsam in Ihrem Familienheim. Rechtlich gehört die Immobilie jedoch nur einem von Ihnen. Sie möchten Ihren Ehepartner absichern und ihm die Hälfte des Hauses übertragen, um für den Fall der Fälle oder für die spätere Erbfolge gleiche Verhältnisse zu schaffen. Eine direkte Schenkung eines hälftigen Miteigentumsanteils ist zwar möglich, aber es gibt eine fortschrittlichere und flexiblere Methode: die Einbringung der Immobilie in eine gemeinsame Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Dieses Modell mag auf den ersten Blick komplex klingen, bietet aber erhebliche Vorteile, insbesondere aus steuerlicher Sicht und für die langfristige Nachfolgeplanung.

Wie funktioniert das GbR-Modell?

Die Umsetzung erfolgt in wenigen, klar definierten Schritten:

Gründung der GbR: Sie und Ihr Ehepartner gründen gemeinsam eine GbR. Dies ist eine einfache Form der Personengesellschaft, die keinen großen bürokratischen Aufwand erfordert. Der Gesellschaftszweck ist das Halten und Verwalten der gemeinsamen Immobilie.
Einbringung der Immobilie: Der Ehegatte, dem das Haus gehört, bringt dieses als seine Einlage in das Vermögen der GbR ein. Die Immobilie gehört nun nicht mehr der Privatperson, sondern der Gesellschaft.
Festlegung der Anteile: Im Gesellschaftsvertrag wird festgelegt, dass beide Ehegatten zu gleichen Teilen, also zu je 50 %, an der GbR beteiligt sind.

Durch diesen Vorgang wird der andere Ehegatte wirtschaftlich zum Miteigentümer der Immobilie. Juristisch gesehen ist er nun Inhaber eines Gesellschaftsanteils, der die Hälfte des Immobilienwerts repräsentiert. Dieser Vermögenszuwachs ist eine Schenkung im Sinne des Gesetzes (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Der entscheidende Steuervorteil: Das Familienheim-Privileg

Normalerweise würde eine solche Schenkung Schenkungsteuer auslösen. Wie wir in unseren Webinaren zur Vermögensnachfolge immer wieder betonen, haben Ehegatten zwar einen persönlichen Schenkungssteuerfreibetrag von 500.000 Euro, der alle 10 Jahre neu genutzt werden kann. Doch bei hochwertigen Immobilien ist dieser Betrag schnell überschritten.

Ein konkretes Praxisbeispiel:

Ihr Familienheim hat einen Wert von 1.200.000 Euro.
Sie möchten Ihrem Ehepartner die Hälfte übertragen, was einem Wert von 600.000 Euro entspricht.
Ihr persönlicher Freibetrag von 500.000 Euro wäre überschritten. Die restlichen 100.000 Euro müssten versteuert werden.

Genau hier setzt der Vorteil des GbR-Modells an. Das Gesetz sieht in § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG eine vollständige Steuerbefreiung für die Schenkung eines Familienheims unter Ehegatten vor. Lange war unklar, ob diese Befreiung auch für den „indirekten“ Weg über eine GbR gilt. Die Rechtsprechung hat hier für Klarheit gesorgt.

Der Bundesfinanzhof hat in einer wegweisenden Entscheidung bestätigt, dass die Steuerbefreiung für das Familienheim auch dann greift, wenn das Eigentum über die Beteiligung an einer gemeinsamen GbR übertragen wird (BFH, Az. II R 18/23). Auch das Finanzgericht München hatte zuvor geurteilt, dass der Erwerb von sogenanntem Gesamthandseigentum, wie es in einer GbR entsteht, unter das Steuerprivileg fällt (FG München, Az. 4 K 1639/21). Das bedeutet für Sie: Die Übertragung ist komplett schenkungsteuerfrei, unabhängig vom Wert der Immobilie.

Warum dieser Weg und nicht die direkte Schenkung?

Die GbR bietet eine ungleich höhere Flexibilität für die Zukunft. Im Gesellschaftsvertrag können Sie detaillierte Regelungen für verschiedene Lebenssituationen treffen:

Nachfolgeregelungen: Sie können festlegen, was mit den Anteilen im Todesfall eines Partners geschieht. Sollen sie auf den anderen Partner übergehen oder direkt auf die Kinder?
Scheidungsfall: Es lässt sich vertraglich regeln, wie die Immobilie im Falle einer Trennung auseinandergesetzt wird.
Flexibilität: Später können auch Kinder als weitere Gesellschafter in die GbR aufgenommen werden, was die schrittweise Vermögensübertragung erleichtert.

Wie unsere Kanzleipraxis zeigt, ist die Gestaltung über eine Immobiliengesellschaft ein exzellentes Instrument, um nicht nur Steuern zu sparen, sondern auch die Kontrolle zu behalten und die Vermögensnachfolge vorausschauend und interessengerecht zu steuern. Es ist ein Paradebeispiel dafür, wie man durchdachte Planung nutzt, anstatt steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten ungenutzt verfallen zu lassen.

Häufige Fehler vermeiden: Worauf Sie bei Testament und Schenkungsvertrag achten müssen

Um spätere Konflikte und finanzielle Überraschungen zu vermeiden, ist eine sorgfältige und vorausschauende Planung unerlässlich. Aus unserer Beratungspraxis kennen wir die typischen Fallstricke, die oft zu Missverständnissen und teuren Auseinandersetzungen führen. Mit den richtigen Vorbereitungen können Sie diese jedoch umgehen und sicherstellen, dass Ihre Wünsche klar und umsetzbar sind.

Vorsicht Falle 1: Unklare Formulierungen im Testament

Ein häufiger Fehler sind vage oder mehrdeutige Anweisungen. Formulierungen wie „mein Lieblingsschmuck“ oder „ein angemessener Anteil am Vermögen“ sind Einladungen für Streit. Seien Sie so präzise wie möglich.

Checkliste für klare Anweisungen:

Gegenstände exakt benennen: Statt „meine Uhr“ schreiben Sie „meine goldene Armbanduhr der Marke X, Modell Y, Seriennummer Z“.
Personen eindeutig identifizieren: Verwenden Sie den vollen Namen und das Geburtsdatum, um Verwechslungen auszuschließen.
Bedingungen klar definieren: Wenn eine Zuwendung an eine Bedingung geknüpft ist, beschreiben Sie diese so, dass es keinen Interpretationsspielraum gibt.
Dokument prüfen lassen: Holen Sie sich professionellen Rat, um sicherzustellen, dass Ihre Formulierungen eindeutig sind.

Vorsicht Falle 2: Die 10-Jahres-Frist bei Schenkungen falsch nutzen

Eine lebzeitige Schenkung ist ein mächtiges Werkzeug, doch ihr volles Potenzial wird oft nicht ausgeschöpft. Wie wir in unserem Webinar zum Thema betonen, ist es entscheidend, Schenkungen und das spätere Erbe als zwei Säulen eines Gesamtkonzepts zu betrachten. Viele vergessen, dass bestimmte Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden können.

Ein Rechenbeispiel aus unserer Kanzleipraxis:

Ein Ehepaar mit zwei Kindern möchte sein Vermögen schrittweise übertragen. Jeder Elternteil kann jedem Kind alle 10 Jahre einen Betrag von 400.000 € zukommen lassen. Die Rechnung sieht so aus:

Vater schenkt Kind 1: 400.000 €
Vater schenkt Kind 2: 400.000 €
Mutter schenkt Kind 1: 400.000 €
Mutter schenkt Kind 2: 400.000 €

Ergebnis: Die Familie kann so innerhalb kurzer Zeit 1,6 Millionen Euro übertragen. Nach Ablauf von 10 Jahren kann dieser Vorgang wiederholt werden. Beginnen Sie mit dieser Planung frühzeitig, um die Fristen optimal zu nutzen.

Vorsicht Falle 3: Den Wert eines Nießbrauchs zu niedrig ansetzen

Sie möchten Ihr Haus bereits zu Lebzeiten an Ihre Kinder verschenken, aber weiterhin darin wohnen oder die Mieteinnahmen erhalten? Das ist über ein Nießbrauchsrecht möglich. Der Wert dieses Rechts wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Viele Mandanten unterschätzen jedoch, wie hoch dieser Wert tatsächlich ist. Eine zu niedrige Bewertung kann später zu unerwarteten Forderungen führen.

Handlungsempfehlung:

Lassen Sie den Wert des Nießbrauchs professionell berechnen. Faktoren wie Ihr Alter und die erwarteten Mieteinnahmen spielen hier eine Rolle.
Dokumentieren Sie die Berechnungsgrundlage sorgfältig im Schenkungsvertrag.

Vorsicht Falle 4: Laufende Kosten in der Erbengemeinschaft unterschätzen

Eine Immobilie wird an mehrere Erben gemeinsam vererbt. Plötzlich müssen sich alle über Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer und die Verwaltung einigen. Das führt oft zu Konflikten, besonders wenn ein Erbe die Immobilie nutzen möchte und die anderen verkaufen wollen.

Ihr Aktionsplan zur Vorbereitung:

Kosten auflisten: Erstellen Sie eine detaillierte Liste aller laufenden Kosten für die Immobilie (Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Rücklagen für Instandhaltung).
Verantwortlichkeiten besprechen: Sprechen Sie frühzeitig mit den potenziellen Erben darüber, wer sich um die Verwaltung kümmern soll.
Finanziellen Puffer einplanen: Dokumentieren Sie, wie die laufenden Kosten nach Ihrem Ableben gedeckt werden sollen.
Beratung einholen: Ein Fachanwalt kann Ihnen helfen, klare Regelungen für die Verwaltung des Nachlasses zu treffen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.

Ihr nächster Schritt

Haben Sie weitere Fragen zur steueroptimierten Übertragung Ihrer Immobilie oder zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft? Die Experten von Kanzlei Braun & Kollegen beraten Sie gerne persönlich und entwickeln eine auf Ihre Situation zugeschnittene Strategie. Kontakt aufnehmen

Rechtsgrundlagen und Quellen:

Immobilie vererben: Steuern, Tilgung und kluge Strategien