Viele Immobilieneigentümer stellen sich die Frage, ob es sinnvoll wäre, ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an die Nachkommen zu verschenken oder lieber „Herr des eigenen Hauses“ zu bleiben und dieses erst nach dem eigenen Tod an die nächste Generation zu vererben.
Bei der Beantwortung dieser Frage spielen sowohl familiäre und wirtschaftliche Aspekte als auch individuelle Vorstellungen und Wünsche eine Rolle.
Die Vorgänge des Vererbens und des Verschenkens von Immobilien unterscheiden sich grundlegend:
Möchten Sie Ihre Immobilie verschenken, so müssen Sie dies zu Lebzeiten vornehmen und bei einem Notar einen beglaubigten Schenkungsvertrag mit der beschenkten Person schließen.
Die Vererbung einer Immobilie hingegen erfolgt entweder nach der gesetzlichen Erbfolge gem. §§ 1922 ff. BGB oder durch eine Verfügung von Todes wegen, also durch ein Testament, durch einen Erbvertrag oder auch durch ein Vermächtnis.
Ein Haus noch zu Lebzeiten zu verschenken oder dieses erst nach dem Tod zu vererben kann je nach Einzelfall vor- oder nachteilig sein.
Als nachteilig bei einer Schenkung zu Lebzeiten im Gegensatz zum Vererben empfinden manche Immobilieneigentümer die Aufgabe ebenjenes Eigentums. Nach dem Verschenken hat der Schenker keinerlei Verfügungsgewalt mehr über die Immobilie, das Eigentum geht auf den Beschenkten über.
Eine persönliche Absicherung des Schenkers sowie unter Umständen auch seines Ehepartners ist dennoch möglich, etwa durch den Vorbehalt bestimmter Rechte wie dem Nießbrauchsrecht oder dem Wohnrecht.
Auch ein Rückforderungsrecht kann sich der Schenker vertraglich vorbehalten. Durch die Ausübung eines solchen kann die Schenkung, sollte der Rückforderungsgrund vorliegen, zurückgefordert oder widerrufen werden.
Nachteilig kann es sich zudem auswirken, dass die zu Lebzeiten vorgenommenen Schenkungen unter Umständen auf den Erb- oder Pflichtteil der Erben angerechnet werden oder gar an die Erben herausgegeben werden müssen.
Ein klarer Vorteil des Verschenkens gegenüber dem Vererben ist die hierdurch für den Beschenkten zu erzielende Steuerersparnis. Sofern sie im Rahmen der Schenkungssteuerfreibeträge vorgenommen wird, ist die Schenkung selbst steuerfrei. Die Nutzung der Schenkungssteuerfreibeträge kann gem. § 14 ErbStG alle 10 Jahre erfolgen.
Bei einer sogenannten Kettenschenkung, bei der zunächst eine Person beschenkt wird, die die erhaltene Schenkung anschließend an eine dritte Person weiterverschenkt, können die Freibeträge sogar mehrfach genutzt und die Schenkungssteuer somit unter Umständen vollständig vermieden werden.
Ein weiterer Vorteil der Schenkung zu Lebzeiten ist die Möglichkeit, Pflichtteilsansprüche anderer Erben durch frühzeitige Schenkungen zu reduzieren oder gänzlich zu vermeiden. Grund hierfür ist die in § 2315 Abs. 3 BGB aufgeführte Abschmelzungsregel. Nach dieser können Schenkungen pro Jahr um 10 Prozent abgeschmolzen werden, wodurch der Umfang des Pflichtteilsanspruchs kontinuierlich verringert wird.
Eine wichtige Rolle spielt auch der Erhalt der (Familien-)immobilie durch die Schenkung an künftige Erben noch zu Lebzeiten. Der künftige Erblasser kann durch lebzeitige Schenkungen verhindern, dass bei späteren Erbauseinandersetzungen die Immobilie unter den Erben aufgeteilt, versteigert oder verkauft werden muss. So kann noch zu Lebzeiten der Verbleib der Immobilie im Familienkreis sichergestellt und zur Vermeidung möglicher späterer Auseinandersetzungen unter den Erben beitragen werden.
Um die Schenkung zu Lebzeiten, aber auch die Vererbung einer Immobilie so umzusetzen, wie Sie es sich vorstellen, ist dringend die umfängliche Beratung durch einen im Erbrecht versierten Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin zu empfehlen.
Die Anwaltskanzlei BRAUN UND KOLLEGEN in München ist seit Jahrzehnten auf dem Gebiet des Erbrechts und der Nachfolgeberatung spezialisiert und berät Sie gerne bei Fragen zur lebzeitigen Übertragung oder zur Vererbung Ihrer Immobilie, sowie auch bei sämtlichen anderen erbrechtlichen Themen.
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